Poți încheia PAD fără intabulare finală? Asigurarea locuinței neintabulate în 2025

Te întrebi dacă poți încheia polița PAD (asigurarea obligatorie de locuință împotriva dezastrelor naturale) pentru o casă sau un apartament care nu are intabulare finală? Aceasta este o dilemă comună pentru proprietarii de locuințe neînscrise încă definitiv în Cartea Funciară. În acest articol vom clarifica ce este intabularea, de ce contează ea pentru proprietarii de imobile și cum influențează intabularea obținerea unei polițe PAD. De asemenea, discutăm situațiile speciale – de la locuințe aflate în curs de intabulare până la imobile construite și nedeclarate – și ce soluții ai la dispoziție dacă locuiești într-un imobil neintabulat.

Cuprins:

1. Ce este intabularea și de ce este importantă?
2. Ce este polița PAD și când este obligatorie?
3. Poți obține polița PAD dacă imobilul nu are intabulare finală?
4. Situații excepționale și soluții pentru imobile neintabulate

Ce este intabularea și de ce este importantă?

Intabularea este procesul legal de înscriere a unui imobil în Cartea Funciară (registrul de publicitate imobiliară). Practic, intabularea înseamnă înregistrarea oficială a casei, apartamentului sau terenului tău la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, împreună cu drepturile tale de proprietate. Cartea Funciară funcționează ca o “carte de identitate” a imobilului, conținând date tehnice (suprafață, adresă, număr cadastral) și juridice (proprietar, eventuale ipoteci sau sarcini) despre acel bun.

De ce este intabularea importantă? În lipsa intabulării – adică dacă nu ai dreptul de proprietate înscris în Cartea Funciară – nu vei putea folosi imobilul în anumite scopuri legale, cum ar fi vânzarea acestuia sau contractarea unui credit ipotecar, deoarece nu există dovada oficială că ești proprietarul. Intabularea oferă siguranță juridică, previne fraudele și asigură transparența istoricului proprietății. Practic, legea obligă proprietarul să efectueze intabularea tocmai pentru a proteja atât proprietarul actual, cât și potențialii cumpărători sau moștenitori ai imobilului. Pe scurt, o locuință neintabulată este invizibilă în evidențele oficiale, ceea ce îți limitează drepturile asupra ei.

Când trebuie făcută intabularea? Dacă ai construit o casă nouă sau deții un imobil care nu a fost niciodată înscris în Cartea Funciară, va trebui să întocmești documentația cadastrală și să depui actele necesare pentru prima intabulare. În schimb, dacă imobilul a fost dobândit printr-o tranzacție (vânzare, donație, moștenire etc.) și era deja intabulat de vechiul proprietar, atunci notarul public se ocupă de actualizarea intabulării pe numele tău la momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare. Altfel spus, fiecare imobil rezidențial finalizat ar trebui să fie intabulat; este responsabilitatea proprietarului să se asigure de acest lucru.

Ce este polița PAD și când este obligatorie?

Polița de asigurare PAD este asigurarea obligatorie de locuință impusă prin lege în România. Această asigurare acoperă trei riscuri majore naturale: cutremurul, inundațiile (din cauze naturale) și alunecările de teren, care pot provoca pagube semnificative locuințelor. Prin contractul PAD, dacă locuința ta suferă daune din cauza unui dezastru natural de acest tip, asigurătorul va plăti despăgubiri pentru reparații sau reconstrucție, în limita sumei asigurate.

Conform legii 260/2008 (cu modificările ulterioare), toți proprietarii de locuințe din România sunt obligați să dețină o poliță PAD valabilă Această obligație se aplică persoanelor fizice sau juridice, pentru toate clădirile cu destinație de locuință (case individuale, vile, apartamente, etc.) situate atât în mediul urban, cât și rural, înregistrate în evidențele fiscale ca locuințe. Cu alte cuvinte, dacă deții o casă sau un apartament pe care îl folosești ca locuință, legea îți cere să ai asigurare PAD. Nerespectarea acestei obligații constituie contravenție și, teoretic, se sancționează cu amendă între 100 și 500 lei.

Condiții PAD 2025 – noutăți legislative: Începând cu 11 noiembrie 2023 (odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 115/2023 care a modificat legea 260/2008), au apărut câteva schimbări importante de care trebuie să ții cont în 2024–2025:

• Prima de asigurare a crescut cu ~30% – De la echivalentul a 20 € (aprox. 100 lei) pe an, prima anuală pentru PAD a crescut la 130 lei pentru locuințele de tip A (cele din materiale moderne, cu structură de rezistență), respectiv rămâne 50 lei pe an pentru locuințele de tip B (construcții din materiale nesupuse tratamentelor termice/chimice, de exemplu chirpici). Sumele asigurate au fost exprimate acum în lei, dar valorile maxime au rămas neschimbate – 100.000 lei despăgubire maximă pentru o locuință tip A și 50.000 lei pentru tip B. Practic, PAD acoperă doar o parte din valoarea locuinței (nu o asigură la valoarea de piață), de aceea este adesea completată de o asigurare facultativă pentru riscurile suplimentare și diferența de valoare.
• Obligatorie pentru înscrierea în Cartea Funciară – Noua lege prevede expres că nu poți intabula sau modifica intabularea unei locuințe fără să prezinți dovada unei polițe PAD valabile. Altfel spus, dacă vrei să înscrii un imobil în Cartea Funciară (prima intabulare a unei case noi sau intabularea în urma unei tranzacții – vânzare, moștenire etc.), va trebui să ai în prealabil asigurarea obligatorie a locuinței. Oficiile de Cadastru și notarii nu pot finaliza înscrierea sau autentificarea actelor fără dovada unei polițe PAD valabile. Această măsură a fost introdusă tocmai pentru a crește gradul de cuprindere în asigurare – practic, te obligă să faci PAD imediat ce devii proprietar sau finalizezi construcția, dacă cumva nu ai făcut-o deja.
• Asigurarea facultativă condiționată de PAD – Deja din 2021–2022 se aplica regula că nu poți încheia o asigurare facultativă de locuință (cea care acoperă riscuri ca incendiu, furt, inundații de la vecini etc.) fără să ai mai întâi o poliță PAD în vigoare. Legea 115/2023 a clarificat și întărit această obligație: companiile de asigurări nu mai pot vinde asigurări facultative pentru o locuință neacoperită de PAD. Cu o excepție notabilă: în cazul locuințelor încadrate în clasa I de risc seismic (clădiri cu risc ridicat la cutremur, care nu pot fi asigurate prin PAD până după consolidare), asigurătorii au voie să ofere totuși o poliță facultativă care să acopere alte riscuri, chiar dacă nu există PAD. Aceasta este o situație specială, menită să ajute proprietarii din clădiri cu risc seismic ridicat – în mod normal, însă, pentru toate celelalte locuințe, trebuie întâi încheiat PAD și apoi orice asigurare facultativă suplimentară.

Poți obține polița PAD dacă imobilul nu are intabulare finală?

Da, poți încheia o poliță PAD chiar dacă locuința nu are intabulare finală. Legea asigurării obligatorii a locuințelor nu condiționează existența asigurării de intabularea imobilului. Asigurarea PAD “nu are nimic de-a face cu Cartea Funciară” – este obligatorie pentru toate casele și apartamentele, fără diferență între imobile intabulate sau neintabulate, deoarece riscul de dezastru este același. Cu alte cuvinte, din punct de vedere legal și practic, poți și trebuie să îți asiguri locuința indiferent de statutul ei cadastral.

De fapt, din 2023 înainte, relația dintre PAD și intabulare s-a inversat față de ce ai fi tentat să crezi: nu ai nevoie de intabulare ca să faci o asigurare, în schimb ai nevoie de o asigurare PAD ca să obții intabularea! Noua legislație cere proprietarului să prezinte contractul PAD pentru înscrierea sau modificarea înscrierii locuinței în Cartea Funciară. Asta înseamnă că, dacă ai o casă neintabulată și vrei să o treci în legalitate, primul pas este să închei polița PAD, pe care îl vei depune (copie) la dosarul de intabulare. În concluzie, poți face PAD fără intabulare – ba chiar e recomandat și necesar, atât pentru siguranța locuinței tale, cât și pentru a îndeplini cerințele legale la intabulare.

Totuși, trebuie menționat un aspect practic: asigurătorul va trebui să identifice locuința pe polița PAD. Chiar dacă nu ai un număr cadastral sau un extras de Carte Funciară deoarece imobilul nu e intabulat, polița se poate emite folosind adresa completă a locuinței și datele proprietarului. Companiile de asigurare solicită de obicei informații precum: județul și localitatea, strada și numărul (sau indicații de localizare dacă nu există un număr poștal), tipul construcției (din ce materiale e făcută – pentru încadrarea în tip A sau B) și anul construcției. Nu este obligatoriu să prezinți extras de Carte Funciară pentru a cumpăra PAD, în schimb ți se poate cere un act de proprietate (cum ar fi contractul de vânzare-cumpărare, autorizația de construire sau certificatul de moștenitor) ca dovadă că ai un drept asupra locuinței respective. Dacă imobilul nu figurează încă în evidențele fiscale, este recomandat să îl declari la Primărie (Direcția Taxe și Impozite) înainte de a încheia asigurarea – astfel obții un certificat fiscal pe adresa imobilului, care atestă existența acestuia în registrul fiscal local. Acest lucru ajută și la emiterea poliței PAD, întrucât legea se referă la locuințele “înregistrate la fisc”.

Pe scurt, nu te va împiedica nimeni să îți asiguri casa doar pentru că nu e intabulată. Dimpotrivă, atât legea, cât și bunul-simț dictează să ai PAD cât mai repede, pentru că: 1. dezastrele naturale pot lovi oricând, indiferent dacă ai sau nu actele finalizate, și 2. vei avea nevoie de asigurare oricum la momentul intabulării sau al unei eventuale vânzări. În continuare, vom analiza situațiile specifice care pot apărea în practică și cum să le abordezi.

Situații excepționale și soluții pentru imobile neintabulate

În această secțiune ne vom referi strict la locuințele rezidențiale (case, apartamente) deținute de persoane fizice, care se află într-una din următoarele situații: fie sunt în curs de intabulare, fie nu au fost încă intabulate deloc. Vom vedea ce opțiuni ai în fiecare caz:

Locuință în curs de intabulare

Dacă ai demarat deja procesul de cadastru și intabulare (de exemplu, ai depus actele la OCPI și aștepți finalizarea), cel mai probabil ai luat la cunoștință cerința noii legi de a depune polița PAD la dosar. Asigurarea PAD se poate încheia chiar înainte sau în paralel cu procesul de intabulare, nu trebuie să aștepți finalizarea înscrierii în Cartea Funciară. În acest caz:

• Încheie polița PAD cât mai curând – dacă nu ai făcut-o deja, contactează un asigurator sau un broker și furnizează datele locuinței tale (așa cum am menționat, adresa și caracteristicile construcției). Vei primi polița PAD, pe care o poți printa. Aceasta va trebui depusă la notar sau la Oficiul de Cadastru ca parte din documentația pentru intabulare. Verifică să fie valabilă (plătită) la momentul depunerii actelor, deoarece legea cere să fie în vigoare la data solicitării intabulării.
• Documente alternative: Dacă oficiul de cadastru îți cere un număr al poliței PAD sau o dovadă oficială, asigură-te că polița emisă are un cod unic (serie) și că poți prezenta fie originalul, fie o copie certificată de emitent. În general, agențiile imobiliare și notarii sunt deja familiarizați cu noile cerințe – așa că notarul la care ai apelat pentru autentificarea actelor de proprietate te poate îndruma și verifica existența PAD. Totodată, poți verifica autenticitatea poliței PAD online pe site-ul PAID România, dacă ai dubii.

Pe durata procesului de intabulare, păstrează polița PAD activă. Dacă din orice motiv procedura se prelungește și există riscul să expire asigurarea (polița PAD are valabilitate 12 luni), va trebui reînnoită la timp – altfel, la momentul soluționării cererii de intabulare, asigurarea trebuie să fie validă (altfel spus, dacă expiră între timp, va trebui făcută din nou înainte de finalizarea înscrierii).

Locuință neintabulată (fără acte finalizate)

Există situații în care proprietarii locuiesc de ani buni în case care nu au fost niciodată intabulate – de exemplu, case vechi moștenite fără acte complete sau locuințe în zone rurale construite fără cadastru. Dacă te afli în această situație, este recomandat să demarezi cât mai repede procedura de cadastru și intabulare, pentru a intra în legalitate cu imobilul. Între timp, poți și ar trebui să îți faci asigurarea PAD pentru locuință, chiar dacă aceasta nu apare încă în Cartea Funciară.

În practică, pentru a obține PAD pe o locuință neintabulată va fi nevoie să oferi asigurătorului cât mai multe detalii de identificare:

• Adresa locuinței – inclusiv localitatea, strada, numărul administrativ (dacă există) sau repere.
• Tipul imobilului – casă individuală sau apartament, materialele de construcție ale pereților și structurii (pentru a stabili tipul A sau B).
• Anul construcției – sau o estimare a vechimii clădirii.
• Suprafața sau numărul de camere – uneori cerute pentru evidențele interne.
• Actul de proprietate – pentru credibilitate, prezintă o copie după contractul de vânzare, actul de moștenire sau autorizația de construire care atestă dreptul tău asupra casei.

Nu te îngrijora dacă nu deții încă număr cadastral sau extras de Carte Funciară – asigurarea se va emite oricum, pentru că, repetăm, legea obligă asigurarea oricărei locuințe existente, nu doar a celor înscrise oficial. Asiguratorul poate trece în poliță mențiuni precum “imobil neintabulat, proprietate [Nume Proprietar], situat în sat/comună X, nr. fiscal Y, județ Z” – folosind informațiile din actele tale de proprietate sau certificatul fiscal de la primărie. Scopul este ca, în caz de daună, să se poată identifica fără dubiu clădirea asigurată. Dacă locuința nu a fost declarată deloc la primărie până acum (deci nu plătești impozit pe ea), fă acest pas urgent; pe lângă legalitatea fiscală, înregistrarea la taxe confirmă statutul de locuință și te ajută să intri în categoria prevăzută de lege (locuințe înregistrate fiscal, cu destinație de locuit).

În concluzie, da – poți încheia o poliță PAD chiar dacă imobilul nu are intabularea finalizată. Legea asigurării obligatorii a locuinței se adresează tuturor caselor și apartamentelor folosite ca locuință, indiferent de statusul lor cadastral. Intabularea este extrem de importantă pentru dreptul tău de proprietate și va fi oricum necesară, însă nu constituie o piedică în obținerea asigurării obligatorii, ba dimpotrivă: noua legislație impune existența PAD ca o condiție pentru intabulare. Pentru tine, ca proprietar, mesajul este clar: nu aștepta să finalizezi intabularea ca să îți asiguri casa. Fă-ți PAD-ul cât mai repede – te protejezi financiar împotriva dezastrelor și te conformezi cerințelor legale actuale. Dacă locuiești într-o locuință neintabulată, începe demersurile de cadastru și intabulare știind că polița PAD te va însoți la fiecare pas, fiind aliatul tău obligatoriu. În final, o locuință asigurată și intabulată este o locuință liniștită: ai siguranța că indiferent ce s-ar întâmpla, atât actele, cât și protecția financiară sunt puse în ordine. Protejează-ți casa chiar și înainte de a avea toate actele – siguranța nu trebuie să aștepte intabularea!