Obții tarifele asigurării de Locuință Online
Plata securizată cu cardul bancar sau prin transfer bancar
Livrarea instant a polițelor prin E-Mail
Polița disponibilă și în rate (TBI Bank)
Locuințe greu de asigurat în România – Ghid complet și soluții
Asigurarea locuinței este o componentă esențială a protecției financiare pentru proprietari, mai ales într-o țară expusă la cutremure, inundații și alunecări de teren. În România, legea impune încheierea unei asigurări obligatorii PAD pentru toate locuințele, dar există și opțiunea unei asigurări facultative (voluntare) care completează protecția. Cu toate acestea, anumite tipuri de locuințe sunt foarte dificil de asigurat sau chiar excluse de la asigurare, din cauza riscurilor ridicate pe care le prezintă. Acest ghid explică pe înțelesul tuturor ce acoperă asigurarea obligatorie și cea facultativă, care sunt categoriile de locuințe problemă în ochii asiguratorilor și de ce – de la clădirile cu risc seismic major la casele din chirpici, zone cu inundații frecvente ori construcții vechi și neconforme. Informațiile de mai jos vă vor ajuta să înțelegeți ce opțiuni aveți și la ce să vă așteptați dacă dețineți o astfel de locuință.
Cuprins
Tipurile de asigurări de locuință disponibile
În prezent, proprietarii au la dispoziție două tipuri de asigurări pentru locuințe: asigurarea obligatorie (polița PAD) și asigurările facultative (opționale). Iată o prezentare pe scurt a fiecăreia, cu riscurile acoperite și limitările lor principale:
Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD)
Asigurarea PAD („Polița de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale") este impusă prin Legea nr. 260/2008 și acoperă exclusiv trei riscuri de catastrofe naturale specifice României: cutremur, inundații (din cauze naturale) și alunecări de teren. Această poliță protejează structura clădirii (nu și bunurile din interior) împotriva dezastrelor menționate, până la anumite sume fixe stabilite prin lege:
- Locuințe de tip A (construcții cu structura de rezistență din beton armat, metal, lemn sau pereți exteriori din cărămidă arsă/piatră tratată): suma asigurată 100.000 lei, cu primă anuală de 130 lei.
- Locuințe de tip B (construcții cu pereți din cărămidă nearsă sau alte materiale netratate termic/chimic – de exemplu chirpici): suma asigurată 50.000 lei, cu primă anuală de 50 lei.
Notă: Polița PAD nu acoperă alte riscuri în afara celor trei dezastre naturale. De exemplu, incendiile, furturile, exploziile, inundațiile provocate de țevi sparte etc. nu intră sub acoperirea PAD. Pentru aceste riscuri este necesară o asigurare facultativă. De asemenea, PAD nu acoperă anexele nelegate structural de clădire și bunurile din interiorul locuinței – asigurarea obligatorie se referă strict la clădirea de bază.
Conform legii, proprietarii de locuințe au obligația de a încheia PAD, altfel riscă amenzi între 100 și 500 lei. Mai mult, dacă nu aveți o poliță PAD valabilă, în mod obișnuit nu puteți încheia o asigurare facultativă pentru locuința respectivă, cu excepțiile prevăzute expres de lege pentru locuințele situate în clădiri încadrate în categoria/clasa I de risc seismic.
Asigurarea facultativă a locuinței
Asigurarea facultativă (voluntară) este o poliță suplimentară, oferită de numeroși asiguratori, care completează protecția oferită de PAD. Prin asigurarea facultativă, proprietarul își poate acoperi o gamă mult mai largă de riscuri și pentru sume asigurate mai mari, atât pentru clădire, cât și pentru bunurile din interior.
Riscurile generale acoperite de o asigurare facultativă includ, de regulă, următoarele:
- Incendiu și trăsnet – pagubele produse de flăcări sau fulgere la acoperiș, structura casei ori bunuri;
- Explozie – de exemplu, explozii de gaze care pot afecta structura locuinței;
- Inundație accidentală în interior – daune provocate de spargerea conductelor de apă, refularea instalațiilor sau inundații de la vecini;
- Fenomen natural sever – furtună, grindină, avalanșă, greutatea zăpezii, căderea de corpuri pe casă;
- Furt și vandalism – furtul bunurilor din locuință prin efracție sau distrugerile intenționate provocate de vandali;
- Alte riscuri catastrofale – asigurarea facultativă poate prelua și riscurile de cutremur, inundații naturale sau alunecări de teren peste limita PAD, pentru a acoperi integral valoarea casei.
(Riscurile concrete acoperite depind de fiecare contract; lista de mai sus ilustrează cele mai comune situații acoperite.)
Practic, orice risc neacoperit de PAD poate fi acoperit printr-o asigurare facultativă, în funcție de nevoile și bugetul proprietarului. De asemenea, polițele facultative permit asigurarea bunurilor din interiorul locuinței, lucru neprevăzut de PAD. Pentru a încheia o astfel de poliță, trebuie să aveți mai întâi PAD în vigoare, iar suma acoperită de facultativă va completa până la valoarea reală a casei. Spre exemplu, în caz de cutremur major, PAD ar plăti până la 100.000 lei (pentru o casă tip A), iar diferența până la valoarea integrală a locuinței poate fi acoperită de asigurarea facultativă, dacă ați încheiat una.
Info util: Asigurarea facultativă este un produs distinct de PAD. Prima de asigurare facultativă variază în funcție de suma asigurată dorită (valoarea locuinței), dotările asigurate, zona în care se află imobilul și nivelul de risc. Este important de știut că locuințele cu risc foarte ridicat pot fi refuzate de asiguratori sau pot primi prime mult mai mari.
Categorii de locuințe dificil de asigurat și motivele riscante
Nu toate locuințele sunt privite la fel de către companiile de asigurări. Anumite categorii de case prezintă riscuri atât de mari încât asiguratorii fie le refuză la asigurare, fie impun condiții stricte și prime ridicate. În continuare vom detalia principalele tipuri de locuințe care întâmpină dificultăți în obținerea unei asigurări (atât PAD, cât și facultative) și vom explica motivele pentru care acestea sunt considerate riscante:
Clădiri cu risc seismic ridicat (clasa I – „bulina roșie")
Locuințele situate în clădiri încadrate în clasa I de risc seismic – cunoscute popular drept clădiri cu bulină roșie – reprezintă cea mai riscantă categorie din punct de vedere al asigurărilor. Aceste imobile, de obicei construite înainte de 1977 și neconsolidate, prezintă vulnerabilitate majoră la cutremure puternice, putând suferi prăbușiri totale sau parțiale în caz de seism sever. Din acest motiv, legislația actuală prevede că locuințele situate în clădiri încadrate în clasa I de risc seismic nu se asigură pentru dezastre naturale prin contracte PAD până la data recepției efectuate la terminarea lucrărilor de consolidare. Practic, dacă aveți un apartament într-un bloc cu bulină roșie, nu veți putea încheia o poliță obligatorie PAD pentru el până la consolidarea clădirii.
În noiembrie 2023, cadrul legal a fost actualizat și s-a introdus o excepție pentru aceste locuințe: ele sunt exceptate de la regula generală potrivit căreia o asigurare facultativă nu poate fi încheiată fără PAD. În plus, legea permite, prin excepție, încheierea unor asigurări facultative pentru dezastre naturale în coasigurare cu PAID. Totuși, chiar și cu această schimbare, asiguratorii rămân reticenți să preia astfel de riscuri fără costuri foarte mari sau condiții restrictive. Motivele sunt evidente:
- Probabilitate mare de daună totală la cutremur: Un bloc încadrat în Rs. I are șanse ridicate să se prăbușească sau să sufere avarii majore la următorul cutremur puternic. Asta ar însemna despăgubiri enorme pentru asigurător, posibil mult peste primele încasate.
- Concentrare urbană de risc: Multe clădiri cu bulină roșie se află în zone centrale, deci un singur eveniment poate produce daune simultan la multe astfel de clădiri. Asiguratorii încearcă să evite expunerea la astfel de scenarii catastrofale.
- Lege și restricții: Până la consolidarea și retragerea oficială a clădirii din clasa de risc I, aceste imobile rămân neasigurabile prin PAD conform legii. Chiar și pe zona facultativă, condițiile concrete depind de produsul oferit și de apetitul de risc al asigurătorului.
Locuințe în zone cu inundații frecvente (zone inundabile)
Locuințele aflate în regiuni cunoscute cu risc ridicat de inundații reprezintă o altă categorie problematică. Inundațiile repetate pot provoca daune structurale severe sau chiar distrugerea totală a caselor.
De ce evită asiguratorii zonele inundabile?
- Inundațiile majore tind să aibă caracter regional, afectând sute sau mii de locuințe deodată. Pentru un asigurător, asta înseamnă un număr mare de dosare de daună simultan (pierderi financiare foarte mari într-un timp scurt).
- Dacă zona are istoric de inundații frecvente, probabilitatea ca asigurătorul să plătească despăgubiri este aproape o certitudine pe durata contractului. Companiile pot refuza asigurarea sau pot impune prime mult mai mari, tocmai pentru că riscul nu este întâmplător, ci recurent.
- Unele locuințe construite ilegal pe malul apelor sau în albiile vechi ale râurilor nu ar fi trebuit să existe acolo. Asiguratorii pot considera că proprietarii și-au asumat conștient riscul, deci nu vor să preia pe umerii lor consecințele.
În cazul PAD, inundațiile naturale sunt acoperite indiferent de zonă. Însă, asigurările facultative pot exclude explicit locuințele aflate în zone cu inundații repetate. De exemplu, o companie poate stipula că nu asigură clădirile situate în zone periclitate de inundații. Dacă locuiți într-o astfel de arie, este esențial să încheiați măcar PAD și, ideal, să căutați un asigurător dispus să preia riscul (posibil cu o primă mai mare). În paralel, luați în calcul și măsuri de reducere a riscului: de exemplu, consolidarea fundației, ridicarea casei pe o platformă mai înaltă, hidroizolații, diguri de protecție sau pompe de evacuare a apei. Acestea nu elimină riscul, dar pot atenua pagubele și pot face locuința mai asigurabilă în ochii unei companii.
Locuințe expuse alunecărilor de teren
Zonele deluroase sau montane unde au loc frecvent alunecări de teren reprezintă un mediu riscant pentru construcții. Casele ridicate pe versanți instabili, în apropierea unor abrupturi sau pe soluri argiloase predispose la alunecare pot suferi distrugeri grave când pământul o ia la vale. Din păcate, România are numeroase astfel de zone, unde aproape anual se reportează gospodării afectate de alunecări.
Asigurarea unor asemenea locuințe este dificilă deoarece alunecarea de teren, similar inundației, poate fi anticipată în funcție de amplasament – deci riscul nu este deloc aleatoriu. Asiguratorii procedează astfel:
- PAD acoperă teoretic și alunecările de teren, fiind unul din cele 3 riscuri catastrofale de bază. Așadar, dacă dețineți PAD și casa e luată de o alunecare naturală, veți primi despăgubire în limita sumei asigurate.
- Polițele facultative însă, pot exclude casele din zone cu risc de alunecare. Multe companii au în condiții excluderea pentru clădiri „situate în zone periclitate de alunecări de teren". Asta înseamnă că fie refuză să asigure astfel de imobile, fie includ o clauză că daunele din alunecări nu sunt acoperite.
- Chiar și când acceptă asigurarea, franșiza (partea de daună suportată de client) poate fi ridicată pentru riscul de alunecare sau prima de asigurare substanțial mai mare.
Motivele sunt similare cu cele de la inundații: probabilitate mare ca evenimentul să producă daune totale, posibil impact în masă și dificultatea de a evalua corect terenul. În plus, reconstrucția după o alunecare e foarte dificilă – terenul rămâne instabil, deci despăgubirea ar acoperi practic o pierdere definitivă.
Recomandare: Dacă locuința dumneavoastră se află într-o astfel de zonă, verificați posibilitatea unor lucrări de consolidare a terenului și mențineți neapărat PAD activ. Încercați să obțineți și o ofertă de asigurare facultativă – există asigurători specializați sau dispusi să asigure aproape orice risc, însă costul poate fi pe măsură. Important este să știți că riscul de alunecare există și nu trebuie ignorat în evaluarea siguranței casei.
Construcții foarte vechi, degradate sau neîntreținute
O altă categorie de locuințe care pun probleme la asigurare o constituie casele foarte vechi (de exemplu, case bătrânești de peste 70-100 ani) sau cele aflate într-o stare avansată de degradare. Aceste imobile pot avea structura slăbită de trecerea timpului, materiale îmbătrânite, fundații șubrezite și instalații uzate. Riscurile asociate sunt multiple: vulnerabilitate sporită la cutremur, pericol de incendiu din instalații electrice vechi, acoperișuri care pot fi smulse de vânt puternic, prăbușiri locale ale tavanelor sau pereților etc.
Asiguratorii privesc cu precauție aceste cazuri deoarece șansa unui incident crește exponențial odată cu vârsta și starea clădirii. Unele companii pot refuza direct asigurarea unei case deteriorate sau părăsite, pe motiv că nu este întreținută corespunzător. De exemplu, în documentația de asigurare pot apărea excluderi precum „clădiri/construcții părăsite, nefolosite sau degradate" – acestea nu sunt acceptate la asigurarea de locuință. Logica este că o casă neîngrijită are mult mai multe șanse să sufere o daună.
Dacă dețineți o locuință veche pe care doriți s-o asigurați, fiți pregătit să demonstrați asiguratorului că aceasta a fost întreținută sau renovată. E posibil să vi se ceară o inspecție la fața locului sau fotografii. În unele cazuri, s-ar putea impune reparații ca o condiție pentru acordarea poliței. În caz contrar, riscați să fiți refuzat sau să vi se ofere un contract care exclude anumite părți ale clădirii considerate prea degradate pentru a fi acoperite.
Un sfat practic: investiți în lucrări de renovare esențiale, nu doar pentru siguranța proprie, dar și pentru a vă crește eligibilitatea la asigurare. O casă veche cu structură consolidată și instalații noi are mult mai multe șanse să fie acceptată de asiguratori și chiar la prime mai bune.
Locuințe din materiale neconforme (chirpici, paiantă, lemn netratat)
România are încă multe locuințe în mediul rural construite din chirpici sau alte materiale (paiantă, lut amestecat cu paie, vălătuci etc.). Aceste case, de regulă mai vechi sau construite artizanal, fac parte din categoria locuințelor de tip B în clasificarea PAD. Faptul că legea PAD prevede o sumă asigurată mai mică pentru ele arată că sunt considerate mai puțin rezistente – într-adevăr, chirpiciul și materialele netratate au rezistență scăzută la cutremure puternice și pot fi ușor spulberate de inundații sau incendii.
Problema la asigurarea acestor locuințe nu este neapărat imposibilitatea – ele pot fi asigurate prin PAD plătind prima aferentă tip B. Provocarea apare însă la asigurările facultative: cât de dispuse sunt companiile să asigure cu sume mai mari o casă din chirpici? Multe societăți impun condiții stricte pentru aceste situații:
- Pot solicita ca structura de paiantă să fie consolidată înainte de a oferi acoperire completă.
- Unele vor oferi polița facultativă doar în completarea PAD, eventual limitând acoperirea pentru cutremur la suma PAD (practic, își asumă doar riscurile de incendiu, furt etc., nu și pe cele catastrofale, lăsând acea parte pe seama PAD).
- Primele de asigurare ar putea fi mai mari comparativ cu o casă similară din cărămidă, reflectând riscul crescut.
Motivele pentru reticența asiguratorilor includ vulnerabilitatea ridicată a acestor materiale la forțele naturii. De exemplu, la un cutremur, o casă din chirpici poate suferi daune serioase chiar dacă intensitatea nu e catastrofală, în timp ce o casă din beton ar putea rămâne intactă. Similar, în caz de inundație, pereții din lut se pot dizolva sau crăpa iremediabil. Riscul de incendiu este și el mai mare – multe astfel de case au sobă pe lemne, hornuri vechi, pereți din materiale combustibile.
Cu toate acestea, scopul asigurării obligatorii PAD a fost tocmai de a oferi o plasă de siguranță financiară și pentru cei cu case din chirpici, care altfel ar rămâne complet neprotejați. Dacă dețineți o astfel de locuință, nu ezitați să încheiați PAD – pentru a beneficia de acoperire în caz de dezastru major, ceea ce poate fi vital. Pentru asigurarea facultativă, căutați companii dispuse să acopere aceste construcții tradiționale; există asigurători pe piață care pun accent pe incluziune și care ar putea oferi soluții personalizate – la asigurari.ro găsiți cea mai mare variatate de produse, deoarece colaborăm cu majoritatea societăților de asigurări din România. În plus, orice îmbunătățire adusă casei (structural sau la nivel de siguranță) va conta pozitiv.
Clădiri construite ilegal sau cu vicii grave de construcție
Nu în ultimul rând, locuințele ridicate fără autorizație de construire ori cele care nu respectă normele de construcție pot fi refuzate la asigurare. O casă fără autorizație nu are niciun fel de garanție tehnică – poate fi amplasată într-o zonă neadecvată, poate fi realizată din materiale slabe sau cu erori structurale majore. Asiguratorii, atunci când află că imobilul nu are autorizație, îl vor exclude de la acoperire. De altfel, multe condiții generale de asigurare specifică „clădiri executate fără autorizație de construcție" la capitolul excluderi – ele nu se despăgubesc pentru nicio daună, practic polița fiind inaplicabilă pentru astfel de construcții.
Chiar și cu autorizație, dacă o clădire prezintă vicii ascunse de construcție, asigurarea viitoarelor daune s-ar putea să nu acopere acele aspecte. În caz de daună, dacă investigarea arată că paguba a survenit dintr-un defect de construcție, despăgubirea poate fi refuzată. Așadar, și din acest punct de vedere, calitatea construcției influențează asigurabilitatea.
Rețineți: Când încheiați o poliță de asigurare, completați corect datele despre locuință. Dacă știți că imobilul are probleme de legalitate sau construcție, discutați sincer cu asiguratorul. Mai bine aflați de la început dacă nu sunteți acoperit, decât să descoperiți asta după ce ați plătit ani de zile prime și să vi se refuze despăgubirea la un dezastru. Soluția ideală este să reglementați situația casei – nu doar pentru asigurare, ci și pentru siguranța dvs. și a familiei.
Protejarea locuinței prin asigurare este esențială, însă nu toate locuințele sunt egale în fața asiguratorilor. Clădirile cu bulină roșie, casele din zone cu calamități dese, construcțiile vechi sau neconforme reprezintă pariuri riscante pentru companiile de asigurări, de aceea proprietarii acestor imobile se vor lovi de costuri mai mari sau chiar refuzuri. Totuși, există și soluții: informarea și prevenția. Înainte de a cumpăra sau construi o casă, verificați riscurile zonei și calitatea construcției. Dacă deja dețineți o locuință cu probleme, investiți în reducerea riscurilor – aceasta vă va proteja viața și bunurile, făcând totodată locuința eligibilă pentru asigurare.
Nu uitați că asigurarea obligatorie PAD este minimul absolut necesar – la data de 31 martie 2026 gradul de cuprindere în asigurare era de 25,04%, ceea ce arată că o mare parte din fondul locativ rămâne încă neprotejat în fața dezastrelor naturale. Nu vă numărați printre cei fără protecție: indiferent de dificultăți, căutați cea mai bună variantă de asigurare pentru casă!