Chiriaș vs. proprietar: cine răspunde și cine asigură locuința?

Încheierea unui contract de închiriere vine la pachet cu obligații și riscuri atât pentru chiriaș, cât și pentru proprietar. Dacă tu, ca chiriaș, te bucuri de dreptul de a folosi locuința altcuiva, trebuie să știi exact ce responsabilități ai în privința întreținerii și eventualelor daune provocate. Pe de altă parte, proprietarul are obligația de a-și proteja investiția – în România, fiecare proprietar de locuință este obligat prin lege să încheie o poliță PAD, iar opțional poate încheia și o asigurare facultativă care extinde acoperirile. În acest articol îți explicăm clar ce asigurări de locuință pot fi încheiate doar de către proprietari și ce acoperă acestea, care sunt responsabilitățile chiriașului în caz de incidente sau pagube, ce nu acoperă asigurările proprietarului dacă paguba este provocată de chiriaș și cum puteți gestiona riscurile în relația chiriaș–proprietar prin clauze contractuale și garanție.

Cuprins:

1. Tipuri de asigurări de locuință disponibile doar proprietarilor
2. Responsabilitățile chiriașului în caz de daune sau incidente
3. Ce nu acoperă asigurarea proprietarului pentru daune provocate de chiriaș
4. Gestionarea riscurilor în relația contractuală chiriaș–proprietar

Tipuri de asigurări de locuință disponibile doar proprietarilor

În România, doar proprietarul are dreptul (și obligația legală) de a asigura locuința. Există două tipuri principale de asigurare de locuință pentru proprietari: asigurarea obligatorie PAD și asigurarea facultativă a locuinței. Ca chiriaș, este bine să cunoști ce acoperă aceste polițe ale proprietarului, întrucât ele îți pot oferi protecție indirectă (proprietarul își poate repara locuința în caz de dezastru) dar nu te scutesc de propriile responsabilități.

Asigurarea obligatorie PAD (Polița împotriva dezastrelor naturale)

Asigurarea PAD este o poliță obligatorie prin lege pentru toate locuințele din România. Fiecare proprietar trebuie să dețină această asigurare minimală, care acoperă exclusiv dezastrele naturale majore: cutremur, inundații (calamități naturale) și alunecări de teren. Suma asigurată prin PAD este limitată în funcție de tipul locuinței, iar prima anuală este fixă. Important de reținut: PAD acoperă doar aceste trei riscuri catastrofale și nu despăgubește daunele obișnuite din locuință sau pe cele provocate de chiriaș ori de alți terți. De exemplu, dacă tu, chiriaș fiind, ai provocat accidental un incendiu sau o inundație în apartament, polița PAD a proprietarului nu va acoperi pagubele rezultate. Prin urmare, protecția oferită de PAD este foarte limitată în contextul închirierii: acoperă casa doar împotriva marilor dezastre naturale, nu și împotriva incidentelor uzuale sau a celor cauzate de locatar.

Notă: Legea impune existența PAD ca o condiție pentru orice alt tip de asigurare a locuinței – nu se poate încheia o asigurare facultativă pentru locuință fără ca aceasta să fie deja acoperită printr-o poliță PAD valabilă. Așadar, proprietarul trebuie mai întâi să încheie PAD și abia apoi poate contracta asigurarea facultativă pentru o protecție extinsă.

Asigurarea facultativă a locuinței

Asigurarea facultativă de locuință este o poliță opțională, suplimentară PAD, care oferă proprietarului o gamă mult mai largă de acoperiri. Aceasta poate fi personalizată în funcție de nevoile proprietarului și ale locuinței respective. În general, o asigurare facultativă de locuință acoperă riscuri comune precum incendiu, explozie, furt, vandalism, inundații de la vecini, fenomene atmosferice și alte avarii accidentale. De asemenea, multe polițe facultative includ și acoperire de răspundere civilă față de terți – de exemplu, dacă apartamentul asigurat provoacă pagube locuinței vecinilor sau dacă o persoană este rănită în legătură cu proprietatea, asigurătorul poate despăgubi terțele persoane prejudiciate. Acest aspect este relevant mai ales pentru proprietarii care își închiriază locuința: răspunderea civilă acoperită de asigurare îi poate proteja financiar dacă un chiriaș sau vizitator îi dă în judecată pentru daune suferite în acea locuință.

Pentru proprietar, asigurarea facultativă aduce liniște și protecție extinsă. De pildă, multe polițe opționale pot acoperi daunele provocate de chiriași asupra locuinței asigurate. Dacă un chiriaș deteriorează accidental mobilierul proprietarului sau provoacă stricăciuni apartamentului (sparge un obiect de valoare, lasă apa să curgă și inundă camera etc.), asigurarea facultativă a proprietarului – dacă are clauze pentru asemenea riscuri – poate acoperi costul reparațiilor sau al înlocuirii bunurilor avariate. Atenție: nu toate polițele standard includ automat aceste riscuri, însă proprietarul are posibilitatea să adauge clauze speciale (extra-acoperiri) pentru situații specifice închirierii. Doar proprietarul poate încheia o asigurare facultativă a locuinței – chiriașul în sine nu poate asigura clădirea, neavând calitatea de proprietar asupra bunului imobil. Astfel, dacă proprietarul dorește să aibă locuința pe deplin protejată pe durata închirierii, este responsabilitatea lui să contracteze această asigurare suplimentară.

Responsabilitățile chiriașului în caz de daune sau incidente

Chiriașul are o serie de obligații legale și contractuale privind folosirea și întreținerea locuinței închiriate. În calitate de chiriaș, tu trebuie să folosești apartamentul sau casa în mod responsabil, ca un bun proprietar de familie, adică să ai grijă de locuință cu prudență și diligență. Această obligație generală înseamnă că trebuie să utilizezi spațiul și instalațiile conform destinației lor, să nu deteriorezi intenționat nimic și să previi pe cât posibil producerea unor pagube prin comportament imprudent. De asemenea, nu ai voie să modifici locuința sau să-i schimbi destinația fără acordul proprietarului – de exemplu, nu poți transforma apartamentul într-un spațiu comercial sau să faci renovări majore pe cont propriu care l-ar putea prejudicia pe proprietar. În cazul în care ai adus modificări care provoacă un prejudiciu, proprietarul are dreptul să solicite daune-interese și chiar rezilierea contractului.

O responsabilitate importantă a chiriașului este întreținerea curentă a locuinței. Proprietarul are, de regulă, obligația de a efectua reparațiile mari și necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de folosință. Chiriașului însă îi revin reparațiile minore și grijile zilnice ce rezultă din folosința obișnuită a imobilului, dacă contractul nu prevede altfel. Sunt considerate „reparații locative” (minore) lucruri precum: înlocuirea becurilor arse, refacerea cheilor sau a yalelor uzate, deblocarea scurgerilor minore, aerisirea caloriferelor, mici vopsitorii sau reparații la mobilierul oferit spre folosință. Aceste mici probleme apar inerent din uzura normală și intră în sarcina ta, ca chiriaș. Prin urmare, așteaptă-te să suporți asemenea cheltuieli mărunte de întreținere. În schimb, dacă apar defecțiuni majore sau probleme care țin de infrastructura locuinței, ai obligația să anunți imediat proprietarul despre necesitatea efectuării reparațiilor ce îi revin acestuia. Comunicarea promptă este esențială – dacă nu informezi proprietarul la timp și problema se agravează, s-ar putea ca răspunderea pentru pagubele suplimentare să cadă și în sarcina ta.

Responsabilitatea financiară în caz de daune provocate de chiriaș: Dacă, din neatenție sau nerespectarea regulilor, provoci o daună în locuință, tu ca chiriaș vei fi răspunzător pentru remedierea ei. Contractul de închiriere, de obicei, prevede explicit că bunul trebuie restituit în starea în care a fost preluat (mai puțin uzura normală). Asta înseamnă că, în cazul unor stricăciuni cauzate de tine, va trebui fie să repari personal, fie să suporți costul reparațiilor efectuate de proprietar. De exemplu, dacă spargi din greșeală geamul, deteriorezi parchetul, distrugi o piesă de mobilier aparținând proprietarului sau provoci o inundație lăsând apa deschisă, va trebui să plătești daunele. Proprietarul are dreptul legal de a-ți cere despăgubiri pentru orice prejudiciu cauzat de tine locuinței. Acest drept poate fi exercitat fie pe cale amiabilă (reținând contravaloarea stricăciunilor din garanția depusă de tine sau cerându-ți direct plata reparațiilor), fie, în cazuri grave, pe cale judecătorească. În concluzie, ca și chiriaș, ai responsabilitatea de a păstra locuința în bune condiții, de a remedia micile probleme ce țin de folosirea zilnică și de a suporta costurile oricăror daune provocate din vina ta.

Ce nu acoperă asigurarea proprietarului pentru daune provocate de chiriaș

Mulți chiriași ar putea presupune că, dacă proprietarul are o asigurare de locuință, orice pagubă produsă în apartament va fi suportată de asigurare. În realitate, lucrurile nu stau chiar așa. Asigurările proprietarului vin cu limite și excluderi, mai ales când e vorba de daune cauzate de chiriaș. Iată câteva aspecte importante de clarificat:

• Bunurile personale ale chiriașului nu sunt asigurate de polița proprietarului. Asigurările de locuință acoperă de regulă clădirea și bunurile proprietarului din interior, nu și obiectele personale ale chiriașului. Așadar, dacă are loc un incendiu, o inundație sau un furt, asigurarea proprietarului nu-ți va despăgubi bunurile tale personale. Pentru aceste bunuri, răspunderea rămâne la tine ca și chiriaș.
• PAD nu acoperă pagubele provocate de chiriaș sau incidentele uzuale. După cum am menționat, PAD acoperă doar dezastrele naturale. Orice alt tip de daună – incendiu accidental, inundație din neglijență, vandalism – iese din sfera PAD. Polița obligatorie nu va plăti pentru daune cauzate de chiriaș ori pentru incidente obișnuite din timpul închirierii.
• Asigurarea facultativă are și ea excluderi și deductibile. Chiar dacă proprietarul are o asigurare facultativă care acoperă mai multe riscuri, nu toate situațiile sunt automat despăgubite. Multe polițe exclud daunele provocate intenționat sau din gravă neglijență. Dacă un chiriaș provoacă intenționat o pagubă (act vandalic) sau încalcă deliberat clauze de siguranță, asiguratorul poate refuza plata despăgubirilor pe motiv de acțiune intenționată. Chiar și pentru daune accidentale, polița are de obicei o franșiză – o parte din pagubă pe care proprietarul nu o recuperează de la asigurare, ci trebuie să o suporte personal. Adesea, proprietarul va acoperi franșiza din garanția chiriașului sau îi poate cere chiriașului acea sumă.
• Polița proprietarului nu îl scapă pe chiriaș de răspundere legală. Să presupunem un scenariu: chiriașul uită o lumânare aprinsă și provoacă un incendiu; asigurarea facultativă a proprietarului achită reparațiile locuinței în valoare de 10.000 €. Chiar dacă, inițial, pare că „asigurarea a acoperit paguba”, legea permite asiguratorului să recupereze banii de la persoana vinovată de producerea daunei. În termeni de specialitate, asiguratorul are drept de regres împotriva vinovatului. Asta înseamnă că tu, chiriașul vinovat, poți fi dat în judecată de firma de asigurare pentru suma plătită proprietarului. De altfel, polițele prevăd explicit obligația proprietarului de a conserva dreptul de regres al asiguratorului împotriva celui vinovat – cu alte cuvinte, proprietarul nu poate semna cu tine un act prin care să te absolve de vină în dauna asiguratorului.
• Nu sunt acoperite daunele care țin de întreținere deficitară sau uzură normală. Dacă pagubele apărute se datorează unor acțiuni ce intră în sfera obligațiilor tale de chiriaș, asigurarea nu va despăgubi așa ceva, întrucât nu sunt evenimente subite, ci consecințe ale întreținerii necorespunzătoare. În mod similar, uzura normală nu constituie risc asigurabil – nici proprietarul nu primește despăgubiri pentru ele, și nici chiriașului nu i se pot imputa. Cu toate acestea, delimitarea între „uzură normală” și „deteriorare peste limita normalului” poate fi subiect de dispută – iată de ce e util să documentați starea locuinței la predare-primire, aspect despre care vom vorbi în secțiunea următoare.

Gestionarea riscurilor în relația contractuală chiriaș–proprietar

O relație sănătoasă între chiriaș și proprietar se bazează nu doar pe încredere, ci și pe un cadru contractual clar și măsuri de precauție care să protejeze ambele părți de eventuale neînțelegeri sau pierderi financiare. Iată câteva modalități de a gestiona eficient riscurile legate de o locuință închiriată:

• Încheiați întotdeauna un contract de închiriere scris, complet și detaliat. Contractul de locațiune este documentul de bază care stabilește drepturile și obligațiile fiecărei părți. Asigură-te că în contract sunt prevăzute clauze clare privind responsabilitățile pentru reparații și daune. De exemplu, specificați cine răspunde de reparațiile instalațiilor sanitare în caz de avarii, cum se procedează dacă apar infiltrații de apă, mucegai sau alte probleme: proprietarul va remedia problema structurală, iar chiriașul este obligat să anunțe imediat și să permită accesul pentru reparații. O astfel de clarificare, pusă pe hârtie, previne disputele ulterioare – proprietarul nu va putea reține pe nedrept sumele din garanție pentru probleme care nu țin de vina chiriașului, iar chiriașul va ști exact ce are de făcut în diverse situații.
• Solicită o garanție la semnarea contractului. Din perspectiva proprietarului, garanția este principala formă de protecție financiară în caz de pagube provocate de chiriaș sau de neplată. Iar ca chiriaș, trebuie să fii pregătit să plătești această garanție – de obicei echivalentul a una până la trei luni de chirie, în funcție de cum negociezi cu proprietarul. Garanția este menită să acopere cheltuieli neprevăzute cauzate din vina chiriașului sau eventuale datorii rămase. Acești bani se consemnează în mod obligatoriu în contractul de închiriere, alături de condițiile în care se vor restitui la finalul perioadei de închiriere. Ca proprietar, nu renunța la garanție – fără ea, recuperarea pagubelor mici de la chiriaș devine mult mai anevoioasă (implicând procese în instanță). Ca și chiriaș, consideră garanția un stimulent să respecți locuința: dacă la plecare lași totul în regulă și nu ai datorii, îți vei primi integral banii înapoi.
• Documentați starea locuinței la predare-primire. Este recomandat ca la începutul închirierii să faceți împreună un inventar al bunurilor și un proces-verbal de predare-primire, care să descrie starea locuinței, curățenia, eventualele defecte sau daune preexistente. Notează eventualii pereți pătați, zgârieturi ale parchetului, electrocasnice defecte, orice aspect notabil, astfel încât chiriașul să nu fie făcut responsabil ulterior pentru ceva ce era deja stricat. Ideal, atașați și fotografii sau video care să probeze starea inițială. Această practică protejează ambele părți: chiriașul nu va putea fi acuzat pe nedrept pentru daune anterioare, iar proprietarul are un reper clar dacă apar distrugeri noi pe parcurs.
• Comunicați deschis și păstrați trasabilitatea notificărilor. Ca proprietar, explică-i chiriașului de la început care sunt așteptările tale privind îngrijirea locuinței și modul de raportare a problemelor. Încurajează-l să te anunțe imediat ce apare o defecțiune, astfel încât să puteți repara rapid, limitând pagubele. Ca chiriaș, nu ascunde problemele de teamă – raportarea promptă e și în interesul tău. Este bine să comunicați și în scris atunci când semnalați o problemă și când conveniți asupra unei reparații, pentru a exista dovadă a notificării și a acordului. Aceasta poate fi utilă în caz de litigiu.

Așadar, în contextul închirierii, protecția optimă se obține printr-un mix: proprietarul își ia măsuri (asigurări potrivite, contract solid, garanție), chiriașul își asumă obligațiile (folosință responsabilă, grijă pentru bunuri, plată la timp), iar ambele părți comunică și colaborează. Astfel, locuința va fi un cămin sigur și plăcut, ferit atât de pagube, cât și de conflicte inutile. În definitiv, atât chiriașul cât și proprietarul au același interes: ca locuința să rămână în stare bună și relația contractuală să decurgă fără incidente neplăcute. Cu informare și precauție, acest obiectiv poate fi atins cu ușurință.